Projektne družbe pridobivajo zemljišča za izgradnjo na ekskluzivnih lokacijah na dvomljiv način – iz stečajnih mas, od DUTB ali od opuščenih trgovskih objektov. Med ustanovitelji so praviloma pravniki, zapriseženi davčni cenilci, športni funkcionarji itd, skratka ljudje s širokim krogom znancev. Na čelo družbe pa postavijo človeka brez ustreznih znanj in z dvomljivimi moralnimi kvalitetami. Projektne družbe financirajo banke.
Predstavnik projektne družbe (investitor) se pojavi v manjšem gradbenem inženiringu, ki ga je že vnaprej izbral kot žrtev, z obrazložitvijo, da je zanj izvedel na trgu. Večjih gradbenih sistemov se izogibajo, ker jih ne bi mogli goljufati. Gradbeni inženiring na osnovi popisov pripravi ponudbo. Začnejo se pogajanja o znižanju cene. Že pred pridobitvijo posla jim uspe znižati ceno tudi do 10 % (kasneje vas čakajo še pogodbene kazni, kot bom obrazložil).
Da vas še bolj privabijo za posel, vam sočasno posredujejo tudi predlog pogodbe. Pišejo jih pravniki, namazani z »vsemi žavbami«, tako da obidejo zakone in dobro poslovno prakso. Pozornost posvetite posebej naslednjim točkam:
Plačilni pogoji, rok potrditve, rok plačila, do kakšne vrednosti pogodbe se lahko izstavljajo mesečne situacije. V kolikor je v pogodbi navedeno do 90 % pogodbene vrednosti, se kar sprijaznite, da 10 % ne boste dobili plačanih. Podpisa aneksov za dodatna dela se bodo poizkušali na vsak način izogniti, zato da jih ne bodo plačali.
Rok izvedbe. Na vsak način vas bodo poizkušal prepričati v čim krajši rok izvedbe. Za tem pa stoji uveljavitev pogodbene kazni 10% in še uveljavljanje nastale škode.
Bančne garancije. Ne smete privoliti v bančne garancije za dobro izvedbo del, v katerih je vsebinsko navedeno, da lahko vnovčijo garancijo brezpogojno, v bistvu brez razloga. V kolikor boste predložili garancijo s tako vsebino, računajte z vsakodnevnim izsiljevanjem. Še večji problem pa predstavlja garancija za garancijsko dobo. Poizkušali jo bodo oblikovati tako, da bo prenosljiva direktno na lastnike stanovanj.
Pogodbena kazen. To je njihov ekstra zaslužek. Vsebinsko pazite na medfazno pogodbeno kazen in dikcijo, da jo obračunajo z ddv-jem.
Pogodbe ne vključujejo podražitev, določil gradbenih zakonov in gradbenih uzanc. S tem investitor prevali vsa bremena na gradbeni inženiring.
Končna verzija pogodbe. Kljub temu, da vam bodo označili vse spremembe, vam bodo po »pomoti« lahko vnesli tudi za njih ugodna določila.
Sestavni del pogodbe so tudi razpisni pogoji. Posebej pazite, da v njih ni določila, da morate na svoje stroške izdelati POV in PID dokumentacijo. V ponudbi oz. ceni pa ta dela niso zajeta.
Izvedba. Po podpisu pogodbe vam bodo izročili zemljišče in projekte. Projekti so vedno pomanjkljivi. V ponudbi pa ste navedli, da na njih nimate pripomb.
Kontakt s projektantom bodo poizkušali prevaliti na vas. Vemo, kako neodzivni so projektanti. Projektant je pogodbeni partner investitorjev. V kolikor to uspejo, so dosegli že pol cilja za uveljavljanje pogodbene kazni.
Posebno poglavje pa so kupci stanovanj. Če ste samo ustno dogovorjeni, da se dela izvajajo izključno po projektu, bodo investitorji od vas izsilili, da pri izvedbi del upoštevate želje kupcev. Med drugimi so kupci tudi lastniki projektne družbe.
Nadzornik, postavljen od investitorja. Glede na to, da dela za investitorja, je njegova vloga jasna. Gradbenih dnevnikov vam ne bo podpisoval dnevno, saj ga dnevno ni na objektu. Enako je s knjigo obračunskih izmer. Knjiga obračunskih izmer je osnova za izstavljanje začasnih mesečnih situacij.
Uporabno dovoljenje. Kot sem že omenil, so v razpisnih pogojih in v pogodbi skrita določila, ki zahtevajo od vas popolno dokumentacijo, pokritje stroškov tehničnega pregleda ter pridobitev uporabnega dovoljenja. Investitor bo vložil nepopolno vlogo, za zamudo pri realizaciji pa boste krivi vi.
Končni obračun. Predložili ste jim vse garancije, imate samo delno podpisan gradbeni dnevnik in delno podpisano knjigo obračunskih izmer. Pa še aneksov za dodatna dela nimate podpisanih. Investitorji vam ne bodo plačali zadnjih 10% pogodbene vrednosti, poizkušali vam bodo obračunati tudi pogodbeno kazen in škodo. Izrabljajo namreč počasi delujoč pravni sistem.
To še zdaleč niso vsi problemi, na katere sem želel opozoriti, saj se projektne družbe uspešno prilagajajo trgu s ciljem čim večjega zaslužka. Za doseganje tega cilja ne izbirajo sredstev.
Marjan Miklič, Ljubljana
